村上団地2街区ブログ

千葉県八千代市村上に位置する、村上団地2街区に関する情報を配信してます。

カテゴリ: 規約抜粋など

規約改正 説明会に出席しました。
席は関係者席で。。。質問がしづらいね
出席者は640戸中30名一寸で、マンション管理士の説明が1時間15分ほど
そのあと質問時間で数名から質問がありトータル1時間35分で終了しました。
やはり皆さん良く理解していないようで、深く突っ込んだ質問はありませんでした。

・修繕費などが、現規約の業務委託会社が予算編成総額の55%を超えないことを
  基本とするに則っていないと言う意見がありました。

  専有部分に修繕費を使い過不足にもつながることですね。
・委任状を取り理事などの責任を問う事が可能かの質問には、
  マンション管理士は、運営管理の問題でそれ位の回答しかできないなど
  誤魔化そうとしたのは良くなかったね。その後に明らかに違法性があれば可能と
  すぐに臨時総会の開催は可能で解任はできますよとハッキリ言えよ!!
  マンション管理士さん基本をすぐ言えないようでは困りますね!! (-_-メ)
※また、理事全員が結託して不正を働いた場合は、監事が臨時総会を開催し理事会解散
    理事が理事会で理事長や副理事長の解任もできますね。

※説明会終了後は、今後の総会に向けての逃げの相談を三役としてましたね。
    理事会三役と足元を見てるJS繋がりの悪徳マンション管理士とはズブズブですね。


私が補足するには一寸と言うことで、意見を言う機会がありませんでした。
(言いかけたがやめました)
本当は補足意見を言いたかったのですが、もう一寸突っ込んでいただきたかったです。

※今後はいかに副理事長(次期理事長候補)を抑えるかが決め手ですね。
  もう一人の副理事長も再任のようなので、今後はどうなるのかな ^_^;

規約改正 説明会の案内が届き、予定通り3月18日の16時からです。
「規約改正検討委員会」を設置し、見直しを図って参りましたとさ
副理事長が「お飾りの委員会」と言っておいて、問題起きたら責任は委員会か!
(問題起きそうな条項は、先に理事会で決めておいて)

討論時間を短くさせるために、夕食の時間帯に合わせています。
1時間以上は、プロジェクタによる旧新規約の違いの説明、討論は1時間以下で
はい時間切れですで終了させるつもりです。
三役がマンション管理士に討論を短くさせるための相談してましたのでね

無責任で責任逃ればかり考える三役、昔で言う悪代官と越後屋か (-_-メ)

規約の内容は、8回目の規約見直し委員会の時に理事長が言ったことが追加されてます。

・21条3,4 修繕積立金の占有部分の利用については、強制的や返金は変更なしです。
  訴訟問題に発展するが、訴訟を起こす方がいるかどうかです。
  マンション管理士や三役は、する奴なんかいるかと、甘く見ているがどうなることやら
・防災会を設置することができる、運営費用も徴収するを追加
  防災会は自治会が行っているがどうなるのだろうか、また金をとるのか!
  (桜祭りや夏祭りなどの行事については追加されてなかった)
・40条2項の外部管理者とは、管理者代行も含まれるのか?
  理事や理事長のなり手がいない場合は、外部の管理者代行で管理組合を運営できます。
  中途半端な外部管理者はお金を無駄にしますね。

  管理組合ではなく自治会になってきそうで心配です。
  そんなに祭り行事を行いたいのであれば、自治会の会長でもしてください。
  成り手がいなくて困っているので!

最近は、サラ金の取立てのように金を強制的に徴収する内容ばかりだ
詳細な討論もしていなく、三役だけで勝手に決めてどうなっているのか!
説明会で、追求する方はいるのだろうか?心配だ!

2月20日 8回目の規約見直し委員会あり、今回が最終のはずです。
前回指摘した「占有部分の特別管理」の修繕積立金の利用がそのままである。
理事長にも問題が有るので資料を渡してあったが、訴訟され負けても金を払えば
良いだけだと言われ、
唖然としてしまいました。
あまり問い詰めると都議会のようだと嫌味のようなことが、他の方から言われ
三役はそうだねと笑っていました。

規約見直し説明会は、3月18日の予定ですがどうなることやら?

※ブレーキが外れ暴走を始めた「管理組合 理事会三役」の行方はいかに (-_-メ)
※用事で役所に立ちよったら、職員のかたと話をすることに、混乱ぶりに驚いていました!

・21条3,4 修繕積立金の占有部分の利用について
3.の「特別管理の拒否」の意味が不明確である。
先行工事(リフォーム)を行っていない、区分所有者が拒否した場合は、
費用の分割請求はできない!と言う意味だそうです。

でも、先行工事済に関しては何も書かれていない!誤解を招きやすい
書くと支払い請求されるので書かないと!ようは金を払いたくないのだ!
無駄金をアッチコッチで使っているくせに、いい加減にせい!!

※先行工事済みの区分所有者には分割請求可能か明確にするように!(聞き入れずか)
  (殆どの管理組合は支払っている)
  理事長:訴訟され負ける確率は高いが、金を払えば良いだけだなど暴言

4.の「占有部分の特別管理」を行うため管理費等の過不足分の支払を拒否できない。
63条に記載されているので削除しても良いのでは、マンション管理士さんも言うが
副理事長は納得しないのでどうなるのか?

※「占有部分の特別管理」での過不足は、長期修繕計画が甘い為に起きる問題で有り
   修繕積立金で占有工事を行った区分所有者が負担すべきでないか
※占有部分の工事費が出せない方に不足分を請求しても払えないでしょうし、
  競売物件予備軍になる可能性も高いですね。


実際の条文は、「いかなる理由があっても有無も言わせない」とキツイ内容です。


・71条 (理事長又は外部管理者の勧告及び指示等)
     マンション管理士が外部管理者として訴訟など理事長の代わりを行ったりを追加
     マンション管理士が契約は何時までに行いますかと、言い出した!!
     理事会への出席、各種折衝、違反者対応、助言などを行う契約だ
     見積もりは、月額 216,000円 年 2,596,000円と高いのでは
     おいおい無知な足元見られて食い物にされるぞ!!また、ムダ金が発生

※中途半端で金銭的な無駄が多いので、理事や理事長のなり手がいない場合を考えた、
  管理者代行を考えないといけないのでは、それまでは自分らで頑張れ!!


※規約見直し委員会での規約が完全ではないのに、自分が進めたい部分は、理事会で
決定しており、都合の悪い内容は説明してないようなので、
規約見直し委員会は
何なのだと言うと、「飾り」だと言う言葉が副理事長からでた!

最初から薄々思ってはいたが、やはり部外用に理事以外の委員を含めて委員会で検討して
まとめましたと、都合のいいように利用していたと言うことだ。
(28年度 第11回定例理事会 議事録より  29年2月4日)

防災関係も規約に追加し、自治会とは別に行う
管理組合が桜祭りや夏祭りを行うことは問題はないか
自治会が、芋ほりを市議の畑を借りて行っているが政治的に問題ないのかなど
理事長も次回は自治会の役員も降りると
※副理事長(次期理事長候補)の考えで理事長が自治会を排除し始めたか?
  今後の管理組合と自治会の対決が見ものですね。

※修繕積立金が不足した場合の理事たちの責任はどうなるのでしょうかね

※訴訟された場合の対応費用もムダ金ですね。
  理事たちは法律違反や責任をどう考えているのだろうか
  法律と縛りは同じ感覚のようで、皆で渡れば怖くないと
  理事会は、本当に素養やリティラシが低い方たちの集まりです。

1月21日 7回目の規約見直し委員会あり、マンション管理士さんから前回からの
追加変更の説明がありました。
今回は、理事長が欠席で副理事長2名他3名で計5名の出席でした。

・団地管理組合を脱退して棟管理組合単独での管理組合は可能
(今後の最悪の場合を想定して、団地管理組合から脱退できるか)
マンション管理士さんの話では、総会決議で認められれば
団地管理組合から脱退でき、棟単独での管理組合を結成して管理ができるとのことでした。
団地共用部分などの問題もあるので取り決めなどいろいろ設けないといけないのだろうな。
団地内で、棟単独管理組合で行い充実している所もありますね。

★私から、22条の修繕積立金の占有部分の利用について、マンション管理センターの
見解や他のマンション管理士さんの見解を説明して変更を求めました。
内容を手短にまとめると、
3.正当な理由の有無にかかわらず、修繕費の返還請求又は分割請求することができない
4.過不足が発生した場合は、正当な理由の有無にかかわらず支払を拒否することは
    できない

不足分は強制的に搾取し、先行工事を行っていても有無も言わさず修繕積立金の
返還もしないとはおかしい話である。

今後の長期修繕計画と費用計算を行って、不足が発生するのか具体的な数値を
提示しないと判断できないだろう。


マンション管理士さんや他の方から、言葉がキツすぎる一方的との意見もありました。
マンション管理士さん前回あなたがまとめた内容ですよ。(ーー゛)
弁護士と相談して決めますで終わりました。
※何でも特別管理で決めてしまうのも考え物ですね。
※本来は、区分所有者の占有部分なので区分所有者が費用出し修繕を行うものです。

※この問題は、最近多発しておりマンション管理士さんによっても判断が違うが、
  先行工事の方に修繕積立金を返還する判断の方が多いように見受けられます。


※マンション区分所有法は、民法の特別法としての位置づけです。

以下に、見解をまとめてみました。
修繕積立金を返還しない、不足分を強制的に搾取するは見当たりませんでした。


・公益財団法人マンション管理センターの見解)(二人の方から)
違法であり訴訟問題になるのでお答えできないとの回答でした。
(担当理事が訴えられたり、決議無効で修繕積立金の返還などそう言うことですと)
占有部分を共有部分として管理するのはかまわないが、
費用は住居者負担として希望者だけ行うのが良い。
個人的にはとのお話で、修繕積立金を一旦変換して占有部分の補修に利用したらと
また、修繕積立金不足による、別途請求については払えない方もいるので
具体的な金額を示して説明しないといけない。
これも訴訟問題に発展しかねないので、弁護士さんに相談してくださいとのことです。


・ほかのマンション管理士さんのHPでは、
一体工事の実施に反対する区分所有者が相当程度存在するのであれば、
一体工事を強行に推し進めるべきではないと考えます。
★しかし、実際に漏水が起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分についてである。
前項において、管理組合が行う更新工事をすでに実施した区分所有者に対し、
公平の観点から応分の工事費を理事会決議により返金することができるものとする。
1:あくまで戸別負担を原則とし、すぐに払えない人には管理組合を通して貸付を行う
2:事前に修繕積立金を各区分所有者に戻し(面積割合など)、そこから払ってもらう
    等々工夫と、慎重な対応も必要かと思われます。


・<裁判所の判断>先行工事者に適切な補償を行うべき
Aが先行工事を行ったことは何ら非難されることはなく、その補償は適切に行うべきで
あり、不合理な取扱いは無効である。

先行工事者に対する補償額は総会決議基準に従い、約38万円ではなく、約72万円を
支払えとの判決を下しました。

12月14日 6回目の会合があり、ほぼ最終規約に近いA4版の説明がありました。
前回問題となった自治会についても追加されていました。(まあいいか程度)
管理組合自治会なのに規約に記載がない(正式な自治会名を使わないで活動している)

規約が手元に届いたのが、規約検討会議 前日の午後3時半ころで
自治会の部分に目を通しただけ、当日午前中は確認電話で検討する時間がなかった。
もう少し早めに届けてもらいたいね。

検討させないように、意図的に遅らせているとすればあくどいですね。

会議の前に、マンション管理センター、警察署、市役所に電話をし裏付け確認をしました。
・規約に自治会について記載するのは問題はない
・自治会名を偽って金品を集金した場合は、詐欺罪行為として濃厚なので警察に通報です。
  金品損失がない場合は、役所に注意してもらってくださいとのことです。
・何時も役所の対応は腐れてます。今までも地方税や健康保険など登録ミスが多く
  謝りもしないでミスですで終わりです。
  自治会についても罰則規定は何もないので、注意もできませんの他人事です。

おまけに理事会の三役は10月ころから、規約見直し委員会とは別に、
コッソリと細則を進めているようです。
今回もマンション管理士と1月は説明会での規約まとめ、2月は細則を決めましょうと
聞こえよがしに話してました。


※最初は元気だったマンション管理士さん、最近は三役の言いなりですか?
事務所方針の、方針1:公正・中立(リベートの排除)
  方針2:法令・関連団体規定遵守
                      方針3:研鑽 はどうされたのですか?


・最初の提案では、
  初年度は規約本文の改正とし、細則見直しが必要な場合は別途協議のうえ
  次年度に  理事会にて最終調整し説明会で修正があれば修正し最終確認し総会にて審議
  管理規約・細則改正の手順では細則とは掛れているが、委員会では規約のみと
  説明されている。広報誌でも規約改正作業と記載されている。
※委員会では細則の検討話し合いはしておりません。
・マンション管理士への依頼は規約のみで細則は含んでいません。
・マンション管理士への支払する予算はどうするのだろうか?
・今回は規約のみで細則は後での予定変更はどう説明するのだろうか?
素養やリティラシの低い、村社会の方が行うとこうなると言う悪い例ですね。
私がまとめた細則を都合のいいように直して出すのでしょうか?


※理事長は大変だろうからと、親切心で引き受けたが村社会の方でした
大規模補修委員会の委員長である副理事長は、補修の部分と個人事務所など
自分に関係する部分に細かく困ったものです。
占有部分の配管まで修繕積立金が利用できるよう規約を変更しました。
※区分所有法や判例では、天井配管は共用部分で管理組合責任で、
  床下は専用部分で居住者責任です。
問題点の裏付けを確認したところ、やはり問題のある部分でした!!


私は今後のために訴訟問題に取組んでいます。
訴状のまとめ方と判例集など勝つための訴訟
・本人訴訟であれば訴訟費用は2万円以下で訴訟できます。(地方裁判所一審)
・少額訴訟で最高60万円の訴訟では6,000円で済みます。
※簡易裁判所では75%、地方裁判所一審では25%が本人訴訟裁判です。

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