村上団地2街区ブログ

千葉県八千代市村上に位置する、村上団地2街区に関する情報を配信してます。

不動産会社の方と話す機会があり、管理組合の話になった。
対応が後手後手で、他の団地が行ったのでするかとか内情を良くご存じで
管理組合の評判は良くはありませんでした。
業務の依頼先である、JS(日本総合住生活株式会社)も対応が甘く評判が良くない。
また、住人のマナーが悪いなどの話も出ました。

無責任で責任逃れの行動や責任を取らない、視点が狭く素養とリティラシの低い管理組合
足元を見て商売しているのか、対応が甘いJS
法違反や訴訟への発展の疑いがあっても足元をみて、食い物にするマンション管理士


これから、先どうなるのかね (-_-)/~~~ピシー!ピシー!
区分所有者の素養とリティラシが低すぎるのか?
不動産会社の評判が悪ければ、新規入居者も少なくなるよね!

2月20日 8回目の規約見直し委員会あり、今回が最終のはずです。
前回指摘した「占有部分の特別管理」の修繕積立金の利用がそのままである。
理事長にも問題が有るので資料を渡してあったが、訴訟され負けても金を払えば
良いだけだと言われ、
唖然としてしまいました。
あまり問い詰めると都議会のようだと嫌味のようなことが、他の方から言われ
三役はそうだねと笑っていました。

規約見直し説明会は、3月18日の予定ですがどうなることやら?

※ブレーキが外れ暴走を始めた「管理組合 理事会三役」の行方はいかに (-_-メ)
※用事で役所に立ちよったら、職員のかたと話をすることに、混乱ぶりに驚いていました!

・21条3,4 修繕積立金の占有部分の利用について
3.の「特別管理の拒否」の意味が不明確である。
先行工事(リフォーム)を行っていない、区分所有者が拒否した場合は、
費用の分割請求はできない!と言う意味だそうです。

でも、先行工事済に関しては何も書かれていない!誤解を招きやすい
書くと支払い請求されるので書かないと!ようは金を払いたくないのだ!
無駄金をアッチコッチで使っているくせに、いい加減にせい!!

※先行工事済みの区分所有者には分割請求可能か明確にするように!(聞き入れずか)
  (殆どの管理組合は支払っている)
  理事長:訴訟され負ける確率は高いが、金を払えば良いだけだなど暴言

4.の「占有部分の特別管理」を行うため管理費等の過不足分の支払を拒否できない。
63条に記載されているので削除しても良いのでは、マンション管理士さんも言うが
副理事長は納得しないのでどうなるのか?

※「占有部分の特別管理」での過不足は、長期修繕計画が甘い為に起きる問題で有り
   修繕積立金で占有工事を行った区分所有者が負担すべきでないか
※占有部分の工事費が出せない方に不足分を請求しても払えないでしょうし、
  競売物件予備軍になる可能性も高いですね。


実際の条文は、「いかなる理由があっても有無も言わせない」とキツイ内容です。


・71条 (理事長又は外部管理者の勧告及び指示等)
     マンション管理士が外部管理者として訴訟など理事長の代わりを行ったりを追加
     マンション管理士が契約は何時までに行いますかと、言い出した!!
     理事会への出席、各種折衝、違反者対応、助言などを行う契約だ
     見積もりは、月額 216,000円 年 2,596,000円と高いのでは
     おいおい無知な足元見られて食い物にされるぞ!!また、ムダ金が発生

※中途半端で金銭的な無駄が多いので、理事や理事長のなり手がいない場合を考えた、
  管理者代行を考えないといけないのでは、それまでは自分らで頑張れ!!


※規約見直し委員会での規約が完全ではないのに、自分が進めたい部分は、理事会で
決定しており、都合の悪い内容は説明してないようなので、
規約見直し委員会は
何なのだと言うと、「飾り」だと言う言葉が副理事長からでた!

最初から薄々思ってはいたが、やはり部外用に理事以外の委員を含めて委員会で検討して
まとめましたと、都合のいいように利用していたと言うことだ。
(28年度 第11回定例理事会 議事録より  29年2月4日)

防災関係も規約に追加し、自治会とは別に行う
管理組合が桜祭りや夏祭りを行うことは問題はないか
自治会が、芋ほりを市議の畑を借りて行っているが政治的に問題ないのかなど
理事長も次回は自治会の役員も降りると
※副理事長(次期理事長候補)の考えで理事長が自治会を排除し始めたか?
  今後の管理組合と自治会の対決が見ものですね。

※修繕積立金が不足した場合の理事たちの責任はどうなるのでしょうかね

※訴訟された場合の対応費用もムダ金ですね。
  理事たちは法律違反や責任をどう考えているのだろうか
  法律と縛りは同じ感覚のようで、皆で渡れば怖くないと
  理事会は、本当に素養やリティラシが低い方たちの集まりです。

旧京成ストアの跡地は、
昨年末で更地になりましたが、1年間は寝かせておいて
(すぐ立てられないので、法律的な関係かな?)
ウワサでは1年経過後に、旧京成ストアの跡地は福祉施設関係、
隣の旧商業棟の跡地は商業関係のような感じですが、どうなのでしょうね?

1月21日 7回目の規約見直し委員会あり、マンション管理士さんから前回からの
追加変更の説明がありました。
今回は、理事長が欠席で副理事長2名他3名で計5名の出席でした。

・団地管理組合を脱退して棟管理組合単独での管理組合は可能
(今後の最悪の場合を想定して、団地管理組合から脱退できるか)
マンション管理士さんの話では、総会決議で認められれば
団地管理組合から脱退でき、棟単独での管理組合を結成して管理ができるとのことでした。
団地共用部分などの問題もあるので取り決めなどいろいろ設けないといけないのだろうな。
団地内で、棟単独管理組合で行い充実している所もありますね。

★私から、22条の修繕積立金の占有部分の利用について、マンション管理センターの
見解や他のマンション管理士さんの見解を説明して変更を求めました。
内容を手短にまとめると、
3.正当な理由の有無にかかわらず、修繕費の返還請求又は分割請求することができない
4.過不足が発生した場合は、正当な理由の有無にかかわらず支払を拒否することは
    できない

不足分は強制的に搾取し、先行工事を行っていても有無も言わさず修繕積立金の
返還もしないとはおかしい話である。

今後の長期修繕計画と費用計算を行って、不足が発生するのか具体的な数値を
提示しないと判断できないだろう。


マンション管理士さんや他の方から、言葉がキツすぎる一方的との意見もありました。
マンション管理士さん前回あなたがまとめた内容ですよ。(ーー゛)
弁護士と相談して決めますで終わりました。
※何でも特別管理で決めてしまうのも考え物ですね。
※本来は、区分所有者の占有部分なので区分所有者が費用出し修繕を行うものです。

※この問題は、最近多発しておりマンション管理士さんによっても判断が違うが、
  先行工事の方に修繕積立金を返還する判断の方が多いように見受けられます。


※マンション区分所有法は、民法の特別法としての位置づけです。

以下に、見解をまとめてみました。
修繕積立金を返還しない、不足分を強制的に搾取するは見当たりませんでした。


・公益財団法人マンション管理センターの見解)(二人の方から)
違法であり訴訟問題になるのでお答えできないとの回答でした。
(担当理事が訴えられたり、決議無効で修繕積立金の返還などそう言うことですと)
占有部分を共有部分として管理するのはかまわないが、
費用は住居者負担として希望者だけ行うのが良い。
個人的にはとのお話で、修繕積立金を一旦変換して占有部分の補修に利用したらと
また、修繕積立金不足による、別途請求については払えない方もいるので
具体的な金額を示して説明しないといけない。
これも訴訟問題に発展しかねないので、弁護士さんに相談してくださいとのことです。


・ほかのマンション管理士さんのHPでは、
一体工事の実施に反対する区分所有者が相当程度存在するのであれば、
一体工事を強行に推し進めるべきではないと考えます。
★しかし、実際に漏水が起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分についてである。
前項において、管理組合が行う更新工事をすでに実施した区分所有者に対し、
公平の観点から応分の工事費を理事会決議により返金することができるものとする。
1:あくまで戸別負担を原則とし、すぐに払えない人には管理組合を通して貸付を行う
2:事前に修繕積立金を各区分所有者に戻し(面積割合など)、そこから払ってもらう
    等々工夫と、慎重な対応も必要かと思われます。


・<裁判所の判断>先行工事者に適切な補償を行うべき
Aが先行工事を行ったことは何ら非難されることはなく、その補償は適切に行うべきで
あり、不合理な取扱いは無効である。

先行工事者に対する補償額は総会決議基準に従い、約38万円ではなく、約72万円を
支払えとの判決を下しました。

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