村上団地2街区ブログ

千葉県八千代市村上に位置する、村上団地2街区に関する情報を配信してます。

1月21日 7回目の規約見直し委員会あり、マンション管理士さんから前回からの
追加変更の説明がありました。
今回は、理事長が欠席で副理事長2名他3名で計5名の出席でした。

・団地管理組合を脱退して棟管理組合単独での管理組合は可能
(今後の最悪の場合を想定して、団地管理組合から脱退できるか)
マンション管理士さんの話では、総会決議で認められれば
団地管理組合から脱退でき、棟単独での管理組合を結成して管理ができるとのことでした。
団地共用部分などの問題もあるので取り決めなどいろいろ設けないといけないのだろうな。
団地内で、棟単独管理組合で行い充実している所もありますね。

★私から、22条の修繕積立金の占有部分の利用について、マンション管理センターの
見解や他のマンション管理士さんの見解を説明して変更を求めました。
内容を手短にまとめると、
3.正当な理由の有無にかかわらず、修繕費の返還請求又は分割請求することができない
4.過不足が発生した場合は、正当な理由の有無にかかわらず支払を拒否することは
    できない

不足分は強制的に搾取し、先行工事を行っていても有無も言わさず修繕積立金の
返還もしないとはおかしい話である。

今後の長期修繕計画と費用計算を行って、不足が発生するのか具体的な数値を
提示しないと判断できないだろう。


マンション管理士さんや他の方から、言葉がキツすぎる一方的との意見もありました。
マンション管理士さん前回あなたがまとめた内容ですよ。(ーー゛)
弁護士と相談して決めますで終わりました。
※何でも特別管理で決めてしまうのも考え物ですね。
※本来は、区分所有者の占有部分なので区分所有者が費用出し修繕を行うものです。

※この問題は、最近多発しておりマンション管理士さんによっても判断が違うが、
  先行工事の方に修繕積立金を返還する判断の方が多いように見受けられます。


※マンション区分所有法は、民法の特別法としての位置づけです。

以下に、見解をまとめてみました。
修繕積立金を返還しない、不足分を強制的に搾取するは見当たりませんでした。


・公益財団法人マンション管理センターの見解)(二人の方から)
違法であり訴訟問題になるのでお答えできないとの回答でした。
(担当理事が訴えられたり、決議無効で修繕積立金の返還などそう言うことですと)
占有部分を共有部分として管理するのはかまわないが、
費用は住居者負担として希望者だけ行うのが良い。
個人的にはとのお話で、修繕積立金を一旦変換して占有部分の補修に利用したらと
また、修繕積立金不足による、別途請求については払えない方もいるので
具体的な金額を示して説明しないといけない。
これも訴訟問題に発展しかねないので、弁護士さんに相談してくださいとのことです。


・ほかのマンション管理士さんのHPでは、
一体工事の実施に反対する区分所有者が相当程度存在するのであれば、
一体工事を強行に推し進めるべきではないと考えます。
★しかし、実際に漏水が起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分についてである。
前項において、管理組合が行う更新工事をすでに実施した区分所有者に対し、
公平の観点から応分の工事費を理事会決議により返金することができるものとする。
1:あくまで戸別負担を原則とし、すぐに払えない人には管理組合を通して貸付を行う
2:事前に修繕積立金を各区分所有者に戻し(面積割合など)、そこから払ってもらう
    等々工夫と、慎重な対応も必要かと思われます。


・<裁判所の判断>先行工事者に適切な補償を行うべき
Aが先行工事を行ったことは何ら非難されることはなく、その補償は適切に行うべきで
あり、不合理な取扱いは無効である。

先行工事者に対する補償額は総会決議基準に従い、約38万円ではなく、約72万円を
支払えとの判決を下しました。

12月の臨時増刊号が届いたが、
最近の理事会の広報誌が小学校の壁新聞なみになってしまった!(ーー゛)
一寸。。。恥ずかしいなーーー

理事長は春に退任で、会議は副理事長の独壇場だし(他の会議もそうらしい)
大人になれない子供のようで、法律を無視した独裁者のようです。
リティラシが低いので、本人は正しいと思っているのでしょうね。

素養やリティラシが低いとこうなる典型的な見本ですね。(-_-)/~~~ピシー!ピシー!

不満を持っている方も結構いるそうで、困ったものです。
来年1月の会議は法律違反だと、また変更クレームを入れないと
嫌になるね!マンション管理士さんシッカリしてください!

12月14日 6回目の会合があり、ほぼ最終規約に近いA4版の説明がありました。
前回問題となった自治会についても追加されていました。(まあいいか程度)
管理組合自治会なのに規約に記載がない(正式な自治会名を使わないで活動している)

規約が手元に届いたのが、規約検討会議 前日の午後3時半ころで
自治会の部分に目を通しただけ、当日午前中は確認電話で検討する時間がなかった。
もう少し早めに届けてもらいたいね。

検討させないように、意図的に遅らせているとすればあくどいですね。

会議の前に、マンション管理センター、警察署、市役所に電話をし裏付け確認をしました。
・規約に自治会について記載するのは問題はない
・自治会名を偽って金品を集金した場合は、詐欺罪行為として濃厚なので警察に通報です。
  金品損失がない場合は、役所に注意してもらってくださいとのことです。
・何時も役所の対応は腐れてます。今までも地方税や健康保険など登録ミスが多く
  謝りもしないでミスですで終わりです。
  自治会についても罰則規定は何もないので、注意もできませんの他人事です。

おまけに理事会の三役は10月ころから、規約見直し委員会とは別に、
コッソリと細則を進めているようです。
今回もマンション管理士と1月は説明会での規約まとめ、2月は細則を決めましょうと
聞こえよがしに話してました。


※最初は元気だったマンション管理士さん、最近は三役の言いなりですか?
事務所方針の、方針1:公正・中立(リベートの排除)
  方針2:法令・関連団体規定遵守
                      方針3:研鑽 はどうされたのですか?


・最初の提案では、
  初年度は規約本文の改正とし、細則見直しが必要な場合は別途協議のうえ
  次年度に  理事会にて最終調整し説明会で修正があれば修正し最終確認し総会にて審議
  管理規約・細則改正の手順では細則とは掛れているが、委員会では規約のみと
  説明されている。広報誌でも規約改正作業と記載されている。
※委員会では細則の検討話し合いはしておりません。
・マンション管理士への依頼は規約のみで細則は含んでいません。
・マンション管理士への支払する予算はどうするのだろうか?
・今回は規約のみで細則は後での予定変更はどう説明するのだろうか?
素養やリティラシの低い、村社会の方が行うとこうなると言う悪い例ですね。
私がまとめた細則を都合のいいように直して出すのでしょうか?


※理事長は大変だろうからと、親切心で引き受けたが村社会の方でした
大規模補修委員会の委員長である副理事長は、補修の部分と個人事務所など
自分に関係する部分に細かく困ったものです。
占有部分の配管まで修繕積立金が利用できるよう規約を変更しました。
※区分所有法や判例では、天井配管は共用部分で管理組合責任で、
  床下は専用部分で居住者責任です。
問題点の裏付けを確認したところ、やはり問題のある部分でした!!


私は今後のために訴訟問題に取組んでいます。
訴状のまとめ方と判例集など勝つための訴訟
・本人訴訟であれば訴訟費用は2万円以下で訴訟できます。(地方裁判所一審)
・少額訴訟で最高60万円の訴訟では6,000円で済みます。
※簡易裁判所では75%、地方裁判所一審では25%が本人訴訟裁判です。

やっと、団地内の旧京成ストア+商業棟の取り壊しが終わったようです。
作業予定では12月25日までですが、跡地には何ができるのか?

要望アンケートから察すると、コンビニとコミュニティ関係のような気もしますが
来年にはハッキリするでしょう。
イズミヤ跡のメガドンキ、今回は団地内なので期待してます。

11月20日 5回目の会合があり、共用部分の添付資料が追加され説明がありました。

開催前に追加されていない項目が一つあるので、三役と意見統一を行いました。
管理組合自治会としての立ち位置と、管理組合内 自治会の取扱いを規約で定める

マンション管理士さんは、不得意な分野なのか反論するだけで困ったものでした。

公益財団法人 マンション管理センターでは、以下の内容をそれぞれの規約で
定めておく必要があります。となっています。

・管理組合の役員が自治会の役員を事実上兼ねる場合であっても、
  両者は別の組織であること
・管理組合と異なり、自治会は、任意に加入・脱退が可能であること
・自治会活動に必要な費用については、自治会費として管理組合の管理費、
  修繕積立金等とは区分して処理すること
・地方自治体等からの連絡や消防・防災訓練等などは管理業務の一部として
  対応することが適当である
・マンションに現に居住している組合員以外の貸借人も自治会活動に
  参加できるようにすること

以上の内容と構成図を追加する事だけですが、自治会の会費や加入についても
現状と同じ内容であり、
行政からも途中で管理組合内の自治会に変更されていると話を聞いており、
問題はないはずなのですが、屁理屈で反論するだけでした。

理事会の委員会的な存在だと行政へも登録できないし補助もでませんよ!

帰り道に参加した理事さんから、いままで不透明で疑問だった自治会の
内容がわかって良かったと言われました。
他にもいろいろ疑問点が沢山ありますと、叩けばいくらでも埃が出るのが
村社会の管理組合や自治会の組織です。
日本は90%の方は素養が低い、村社会の国だからしょうがないね。(ーー゛)

理事三役は規約改正委員会とは別に、勝手に動いているようだし。。。
規約改正委員会の委員は、建前上利用されているのは以前から分かっているので、
もう勝手にやってくださいですよ!と。。。。
早く終わらせて、お役御免したいです。(-。-)y-゜゜゜

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