村上団地2街区ブログ

千葉県八千代市村上に位置する、村上団地2街区に関する情報を配信してます。

2019年3月23・24 集会所
村上中央住宅 管理組合・設計業務委託先:日本総合住生活株式会社
給配水管改修計画 概要説明会が2日間10回、2棟から3棟に分散され実施された。
また、修繕工事は決定されたわけではありませんと。。。

※何時もは全棟説明会なのに、分散して批判意見を抑える思惑が見え見えです。

私の棟は2棟で、質問時間が10分延長で終了(説明が1時間、質問が15分の設定である)
  質問はほとんどなく、1時間で終わる棟などあるなど思惑通りです。
(誰かが意見を言えば、なるほど私もと意見する方がでてきますが残念!)
※全出席者数は、640戸中160人(25%)程度と思われます。
※JS担当者は、今までの内容を把握してなく、調べて連絡しますが多い!

平成29年 4月 給水・配水管も同時に更新工法で決め、天井ルート設計図が仕上がり
           これを基に他社にも他方法からの工事設計を検討することと、
           時間を掛けても皆さまの要望、意見も尊重し理解納得のうえ頑張ります

※この言葉を実行していただきたいですね。

問題点1)46回総会資料に虚偽の内容がある!
昨年の46回総会資料で(8)調査で「給配水管改修工事設計に関するアンケート」
 「郵便受け取替えアンケート」を実施。アンケートの結果を組合員・住民の
  皆様に報告致しました。

  第4号議案 アンケートの結果、工事設計について十分にご理解いただく事が
  重要であり説明会を実施いたします。予算金額 ?,???,???円

と表記されてるが、1年半前のアンケート結果の内容報告はされてないがと質問すると
・理事長返答:内容説明はなく、結果報告もしてません!
これら総会資料の内容は、虚偽の説明で偽証罪や詐欺罪になりかねない!
※専有部分の工事については無効(白紙)になるのではないか!

問題点2)本当に工事費が安くなるのか!
共用部分と専有部分の給配水管改修工事の概要説明であるが、
概要設計を平成29年4月を含め2回も行っている!(合計360万)
(工事費用は約8億で積立金は約7億で1億の借金か、
  他の768戸 築48年の団地管理組合では、約11億の内6億は借入だ大丈夫かな!)

※共用部分の工事費より専有部分の工事費が1.5倍以上金額が多い
・仮設トイレ・炊事場・洗濯場などの仮設施設を1週間ほど設置する。
・専有部分は、修繕積立金を使用するので積立金不足に陥る可能性が大きい!
※JS側は、総額より安くなると説明したが、質問のリフォーム数は把握してない!
  リフォーム内容によっては、工事費用は高くなると説明!
  おいおい安くなるどころか逆に高くなる方向ではないか!
  リフォーム数と内容を把握してないとは、初歩的作業を怠ってるのではないか!
  おまけに調査は工事の2か月前から行います。工事が決まり工事直前に調査するの
  それで良く工事費用の見積もり総額がだせるね!おまけに安くなります!
  調査後の工事費用は高くなるね、いかにいい加減な見積もりか良く分かった!!

問題点3)修繕積立金の用途が曖昧である!
修繕積立金は共用部分の修繕費用であり、特別決議で専有部分にも利用できるが
理由も無しに修繕工事を断れるのであれば、専有部分流用に法的問題があるのでは?
・理事長:一括工事以外のことは検討してません!
  また、ほかの管理組合などの情報は意味がないので参考にしてませんと!
※指定の給排水管工事を行うリフォームには、補助金で支出した方が不満が少ないのでは

問題点4)景観を損ね資産価値が下がるのでは!
・JS:下がりません!の根拠に乏しい!
修繕工事で、玄関・浴室・トイレ・洗面所の壁や天井に配管が這いずり景観を損ねる。
持ち家なのに、こんな部屋には住みたくないですね。
資産価値も低減し、賃貸であれば景観が悪くなり家賃収入が下がり、
売却するにも見栄えが悪く売買金額が下がってしまいます。

※ほかの団地を拝見しましたが、配管が目立ち私は住みたいと思いませんでした。

質問内容の抜粋)
・開催が遅すぎる平成29年4月の設計図仕上がりでこのような説明会があるべき
 仮設施設が必要なのは2年前の1回目の概要設計わかるのではないか
JS返答:なし
・工事を拒否した場合はどうなるのか
JS返答: お金を管理組合に返金します。その後は管理組合側の問題です。
・リフォームで、ユニットバスにしてある場合はどうなるのか
 JS返答: 以前のタイル壁に被せて工事をしてある場合は、ユニットとタイル間に
           配管を通します。タイル壁が無い場合はユニット内に配管を通します。

3月31日に開催された、村上団地桜祭りに行って来ました
何時ものように、10時から15時まで、村上団地桜祭りがあり顔を出してきました。
朝方の雨模様から曇り空に変わり、お昼近くから明るくなり、
桜も満開で良かった良かった。(^^♪
2019桜祭り
役員の皆さまにご挨拶し、ビールを進められ一杯
子供と豚汁・焼きそばを購入してお昼代わりに
関係者の皆さまご苦労様でした。m(__)m

主催は、団地振興会と自治会関係だけで、管理組合の関係者は。。。
団地の活性化には、コミュニティー関連をどうするか、今後の活性化に繋がることは
識者会議や色々な話題に取り上げられているが、
管理組合の取組みが乏しいのが残念ですね。

その後も宙に浮いて状態なので、入手した資料から経緯をまとめて見ました。

・集会所に3分間入室しただけで規約違反?

業者の見積のため、管理事務所職員に見積のため入室しますと告げ、
各室で3分間の目視のため入室した。

理事会で理事長から、集会所使用には届出が必要なので規約違反と発表!
殆どの理事は反論も無く黙っているだけで黙認!
理事会で違反であるとするならば辞任します!

※理事の一人なのに、3分間程度の入室で、集会使用許可が必要なのか?
    規約にはそのような内容は書かれていません。

    理事長や他の理事も同じようなことはしてませんか?
    同様な見積を行うときは使用許可書を出してますか?


・辞任届けも依然 無視のまま!
理事会で規約違反と言われ、理事たちも黙認のため辞任届けを提出しても
辞任届けも無視したまま!

※「理事長・理事会は、一体何をしたいのか!」あまりにも無責任!

・理事会で他の理事から自ら立候補したんですよねと
他の理事から、自ら立候補したんですよねと、
理事長はそのように聞いていますとの返答

組合関係者からの依頼を受け断ったが、三度目の依頼の時に了承して
「棟委員」の方からの「推薦書」に記入したとの事です。

自ら立候補したわけではありません!

※理事長とその一派理事は、管理組合をどうしたいの?破綻させたいのか!
    推薦も立候補に変わりありません、同じですよ!だから何なの!

以上から、
現在の理事会は管理組合として機能していない事が解ります。
これで、現理事長が4期まで続けられると管理組合が崩壊してしまいます!
昔の村社会組織は今の時代には受け入れられなく崩壊します。

次期理事の改選結果報告で氏名が掲示されてました。
いつもは、立候補もなく選挙もない推薦理事だったが、
昨年から理事長と意見の違う立候補者が出始め、見せしめなのか立候補者の
名前が張り出されるようになった。


理事改選結果報告
今までは、総会の資料に次期理事の名前が掲載されるだけ
面白くない理事長の陰湿な見せしめイジメなのか?
立候補者多いので、理事選挙であれば告示で問題ないが
まあ推薦理事を募る意味もあるのかもしれないが
各棟に役員選任委員がいるので張りだす必要もないだろう

思考がお山のガキ大将で子供だね。
推薦理事や立候補者が少ないなら、何をすればよいか考えな

特別養護老人ホーム「むらかみの郷」が2月1日にオープンしました。

午前中の竣工式には、八千代市長をはじめ、国会議員・市議会議員の皆様、
関係事業者様、法人役員などいらしてたようです。

午後は市内の事業所様や、地域住民の皆様に向けた内覧会を行ないました。

現在、入所している方はいるのかよく分かりませんが、
取りあえずオープンされたことは良いことですね。

ドラッグストア・コンビニもでき、これでシャッター街から脱出できました。
村上の郷1村上の郷2

最近、マンション管理の問題が取りざたされており、今までのマンション管理士資格では
対応が難しくなり、「追加研修と試験」で以下の認定証を発行しています。


・「認定マンション管理士証」
マンション管理士が第三者管理者または外部監事に就任し、管理組合の印鑑を預かった
場合は、賠償責任保険制度に加入するという「日本マンション管理士連合会」の制度が
2018年に創設されました。
認定されたマンション管理士のみが適用されます。
マンション住民の高齢化により、これから第三者管理方式が増えてくると思われます。
※不測の事態(管理組合の資金の横領など)にそなえて担保措置(保証制度、保険制度)が
必要との措置(平成23年衆議院通常国会)


認定マンション管理士の研修と効果測定試験を受け、基準点以上であれば
「認定マンション管理士証」が発行されます。

・「診断マンション管理士証」
マンション管理適正化診断サービス診断業務の「診断マンション管理士」と言う
「日本マンション管理士会連合会」の認定証が発行されます。

管理運営状況、修繕計画状況、法定点検・修繕工事のほか、防犯対策、防火管理、保険事故履歴などマンションの管理状況全般を対象に、目視・書類チェック・ヒヤリングを行い、診断結果やアドバイスを記載した診断レポートを提供することにより、管理組合が建物設備や運営等の管理水準の維持・向上を図るための基礎資料として活用できることです。

※これらの認定証を受けていないマンション管理士とは、「外部管理者契約」や
「各種管理契約」は、安易にしない方が良いでしょう。

特に「外部管理者契約」は「認定マンション管理士」でないといけないようです。
上っ面の知識だけで管理組合を食い物にする、悪徳マンション管理士が多いので、
お上や業界がやっと重い腰を上げ、対策を始めたと言うことですね

最近、マンション管理組合を食い物にする悪質コンサルタントの記事が多いので
簡単にまとめてみました。
興味ある方はネットで検索してみてください。

12月1日(土)の日経新聞、12月8日発行の週刊「東洋経済」不適切コンサルの実態では
「悪質」と言っています。
昨年1月、国土交通省がこの問題を認識し、相談窓口の周知を図り表面化しました。
その後、「一般社団法人マンション改修設計コンサルタント協会(MCA)」が発足し、
「管理組合の不利益につながるような第三者との利害関係は持たない」
と倫理規定を打ち出したが、「その中心的な会社が高額のバックマージン!」
※結局、何も変わっていない、よけいにやり方が巧妙になっただけだと!
  !!この様な業界は、まず疑って掛かるのが最善と言うことです!!

今年10月に、「一般社団法人クリーンコンサルタント連合会(CCU)」
発足されましたが、さてどうなることやら?

※管理組合は、高いお金を払わされているだけでなく、工事の手抜きまで悪質コンサルに
  誘導されているのです。
  こんなコンサルは専門家ではなくただの悪質ブローカーです。
  これを放置しておいて、マンション管理の適正化なんて語れませんね。

JSから「団地夏祭り」寄付金の取り扱いも管理事務所窓口の利用を認めないと
  (理事長から、JSからの返答であると)

管理事務所窓口での現金扱い禁止や、自治会に対する不当な扱いが酷くなった。

※自治会から管理会社「JS日本総合住生活株式会社」関東支社 支店長宛へ以下の
  質問状を内容証明で送ったが、いまだ返答も無く無視されたままです。

  (内容は要点だけ手短にまとめたものです)

以下の内容も含め、理事長はJSの指導と説明しているが、本当に居住者のことや
社会貢献を考えてJSが指導したのか?指導されても決めるのは理事長なので

指導に託けた理事長の言い逃れか!!

・今まで何十年も行ってきた、
管理組合事務所のカウンターに置かれていた、
  赤い羽根募金箱の撤去指示は、JSの指示なのか?(理事長はJSの指導と)

・今まで管理事務所で現金払いしていた
「コピー代 10円・集会所使用料 200円・臨時駐車場料 300円」までも
すべて現金支払いは一切受け付けず、振込受領者を持参しないと使用させない
「JS 管理主任」から説明された。振込み手数料が同じくらい掛かるぞ!
JSと理事長は何を考えているのか、子供のイジメと変わらないですね!!

※私が管理費などの引落しで電話確認した内容からすると、指導はしたが決めたのは
  理事長ですと言いたげだった!

  当団地内や近隣地域との連携などコミュニケーションをどう考えているのだろうか!
※現金払い禁止の説明会は、他所の管理組合事務所で、当理事長は欠席で
  当組合員は3名の出席であった。
(事前の通知内容が曖昧で具体的な内容に掛けているため出席者が少ないのでは?)
※「国交省からJSに監督指導」とは、以前の横領事件がまた起きたから窓口支払いは
   駄目なのか?
窓口現金の取り扱いの縮減なので、現金を扱えないのではない!
   UR独立行政法人都市再生機構の子会社で、天下り会社なので改革など期待できないね
   このような管理会社とは契約しないのがよいです。

現行見積より、工事費を少しでも安くと相談した業者の見積書を提出し、
理事長より「マナー違反・規約違反・利益供与」と誹謗・中傷された!

締め切り前の提出であり、少しでも組合費の支出を少なくしたい思いからであり、
見積業者の事務所立ち入りも、事務長に断っており不備な点はありません。


理事長以外から安い見積を出され面白くない!理事長推奨の業者以外へは
決まって貰いたくないのか?リベートを貰っているのか?
理事長がいつも疑われているので、面白くないのかな!

7月に提出した理事辞任届けは、現在まで受理されないで宙に浮いた状態です。
そのほか二人の理事が辞任しても、報告や補充もなく放置状態です。
(二人の理事の方は、引越しや病気のようです)
理事長は、周りの意見も聞かないお山のガキ大将なので困ったものです!!

管理費・修繕積立金を銀行の自動引き落としで支払っていた
銀行を整理するので、違う銀行に指定したら、管理事務所から
対応してませんと言われました。
公共料金やカード会社などの引き落としは大丈夫なのに、JSだけが駄目!!
(JAバンクは、ゆう貯のように全国展開で、規模はメガバンクより大きいかも)

JSに問い合わせしたら、経理の方からJAバンクは対応していないと。
どうすれば良いのかとたずねると、
管理組合によっては、振込みや現金支払いを受け付けてます。
明日、当団地担当者から連絡させますとのことでした。

担当者の話では、管理組合から「規約で決まっているので」と言われていると
規約には書かれてないし、総会で承認されてもいないのではと返答すると
振込みでも良いが、管理組合に相談してくださいとのことでした。
※JSとしては入金されれば良いので管理組合の問題ですと受け取れます。
  JAバンクはね。。。と全然考慮する気配は感じられないでした

管理組合の広報誌では、JSからのマンション委託契約の内容が変更になったためで、
平成30年度より国交省等の監督指導を受け、窓口現金の取り扱いの縮減の申し入れがあり
当理事会で検討した結果これを承認した。内容は4月28日のJS 説明会の通りです。

※JSに監督指導とは、以前の横領事件がまた起きたから窓口支払いは駄目なのか?
寄付金・募金はJSとは関係ないが、管理組合はすべての現金扱いは駄目だと
一寸可笑しいね!!JSにいいように踊らされてるね!!縮減なので絶対ではない!!
管理組合は、引き落とし銀行の検討などしてないのだろうね。

※規約62条では、各自開設する預金口座から口座振替の方法により
  第64条に定める口座に受け入れることとし。。。。。
第64条(預金口座の開設)管理組合の預金口座を開設するものとする。

JS(委託先)に振り込めとは書かれてないですね。管理組合の預金口座への口座振替ですよ!
(振替依頼用紙の振込み先は日本総合住生活(株)になっています)
管理組合は、自動引き落とし出来ない年寄りから管理費・修繕積立金を滞納させ、
競売に掛けて年寄りを追い出したいのかね。
JSでは振替用紙などの振り込みは、禁止ではないので融通を利かせて貰いたいね。

お年寄りや体の不自由な方の配慮もあって良いのではないだろうか!
最近の管理組合は視点が狭いのか、配慮が全然ないですね!!


※年金受給者などお年寄りは、行動範囲が狭くなるので銀行間のお金の移動は
    大変になります。なので年金振込み銀行から引き落とされるのが一番好まれますね。
    また、所有者が亡くなると口座が凍結され、引き落としが出来なくなります。
    その時はどうするのか!連絡先にも連絡が付かない場合を考慮すると
    規約に追記しておかないと、高齢者追い出し管理組合になってしまいますね。


取扱金融機関)
銀行:ゆうちょ、みずほ、三菱東京UFJ、三井住友、りそな、埼玉りそな、七十七、
      常陽、武蔵野、千葉、千葉興業、東京都民、横浜、山梨中央、スルガ、
      三井住友信託、東和、京葉、東日本、東京スター、神奈川、八千代、
信用金庫:埼玉県、千葉、横浜、かながわ、湘南、川崎、朝日、東京東、西部
          城南、城北、巣鴨、青梅、多摩

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