村上団地2街区ブログ

千葉県八千代市村上に位置する、村上団地2街区に関する情報を配信してます。

2018年9月18日付けが棟 階段下の掲示板に、
「バットでボールを打つのは、あぶないのでやめましょう。」
お知らせの張り紙が、管理組合名で貼られていました。
今回は、理事長名でのお知らせではないのですね。
理事長名だと自分が責められるので嫌なのかな?

※管理者(理事長)署名が無いが有効なのかな?

このような、身近な生活環境に関する内容が一番大事なのではないですか

※公園に「バットでボールを打つのは、あぶないのでやめましょう。」の
  看板が金網に取り付けられていました。

  これでも、サッカーボール蹴りやグローブとボールで壁投げをしてます。
  事故が起きても分からない子供たちなのでしょうね。

※公園でのボール遊びに関しては、
  私が「規約改正検討委員」(平成28年)の時に提案し無視された内容です。
  事故が起きてからでは遅いのです!!
・公園でのボール蹴り、壁打ち、壁投げなど夜間早朝禁止など
  (野球・テニス・サッカーなど)小学低学年まで
  事故による高額慰謝料請求が発生しておりボール遊びは全面禁止とする。
  ボール遊びをしていると、危ないので他の幼児が遊びに来なくなる。
  公園利用者は他の利用者や近隣住民の迷惑にならないよう気をつけること。
※規約(細則)に追加承認を受けなくても実行して良いのかな?

最悪1億円の慰謝料
を請求されることもあります。
自転車の追突事故に関しても同じです。
※子供の事故での慰謝料請求は親御さんに請求されます。
ボール遊び1
例)
小6男児が蹴ったサッカーボールが当たりバイク転倒して、
入院し死亡で1,180万円の慰謝料され、
施設管理者も訴訟される可能性あり

※看板などで、注意を促すことが一番の方法でしょう。
  野球のボールやテニス・サッカーなど壁蹴り騒音も問題になっている。
  最近は自転車事故での高額慰謝料請求され自己破産申告が増えている。

2009年から国が模索し始め「理事長のアウトソーシング」マンション管理組合の
適切な「維持管理」や「再生」のための手法の一つとして、「第三者管理者方式」の
事例が紹介されていました。

「区分所有者主体の理事会方式」から「理事長(管理者)を外部の専門家へお願いし、
理事会を廃止する方式で、プロの管理者(理事長)に報酬を支払って任せる運営へと
切り替えることです。(運営管理の負担をお金で解決すると言うことです)


・現行の標準管理規約では、
第 34 条(専門的知識を有する者の活用)は、専門家と顧問契約やコンサルティング
契約を結んで、相談、助言を求めることを念頭に置いた規定である。
第 35 条(役員)では、役員は区分所有者に限定されており、外部の専門家が
就任することは想定されていない。

・第三者管理者方式とは、
「区分所有者全員で行うべき管理組合の運営について、区分所有者以外の第三者に
管理者としての権限を与えることで円滑に行うことを目的とした方式」です。
「理事長を所有者から選ばず、外部のプロに任せよう」(当然報酬が発生)という考えで、
輪番制で「次の理事は自分の番かな。。。」という話がなくなるわけです。

 外部の専門家が管理組合の役員に就任するパターン
①  理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
②  外部管理者理事会監督型
③  外部管理者総会監督型


※理事長に就任する外部専門家としての具体的な業務内容の例
・総会・理事会の議長(代理出席不可)、組合員からの相談対応、 管理業者への指示
・規約違反者等への警告等、規約改正・訴訟追行の場合の弁護士への相談・出廷
・長期修繕計画見直し、修繕積立金の引上げ等に向けた提案・管理業者等との調整
・大規模修繕工事に係る設計会社等との調整・災害等緊急時の保存行為の決定  等

詳細は、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書」や
                「外部専門家の活用ガイドライン」をご覧下さい。


国交省の識者会議では、「理事長」や「管理者」として活用する場合の、実務的な
留意点や想定される運用例をまとめると、マンション管理士、弁護士、税理士、
司法書士、建築士などの専門家でも不適格のようで、新たに資格を新設するのか?

※個人的には、中小企業診断士(もう少し簡易)に各種資格がプラスされた
    新たな資格設けるのが、適切かなと思っています。


外部専門家を、顧問・アドバイザー・コンサルタントであれば、マンション管理士、
弁護士、税理士、司法書士、建築士などの専門家でも適格とされている。

※居住者が管理にもっと関心を持つことが大事なのですがね!!

  また、業務委託契約書と規約をシッカリ作成しないと食い物にされてしまいます。
※現在、マンション管理士との契約は、本当に外部管理者として契約してるのか?
  顧問やコンサルタントで契約なのかどちらなのだろう?規約違反にあたるかな?
(広報誌では最初は顧問で途中で外部管理者に代わっているが)
訴訟の場合、理事長の名前が訴状に書かれるのが嫌だからとすれば、
業務制約の外部管理者なのか?また、足元を見られて誤魔化されてるのか?
それだけの外部管理者なら誰でも良いのでは!私が名前貸してあげようか (^^♪

※外部専門家の選任手続等に関して、細則に定めてないと大変なことになりそうです。
  指定マンション管理士の名前は必要だが、事務所名のみで契約しているのは可笑しい。
例では、マンション管理士、〇〇士又は○○士である者
        業務内容も細則や契約書にシッカリ纏めておくこと。

外部管理者の権限の制限、代表権の制限、一定額以上の支出を伴う契約行為の厳格化
解任を可能としておくための措置、利益を損なう行為などまとめるのが大変です。

良く理解しないで契約してしますと、本当に大変なことになってしまいますね!

第21条の2(専有部分の特別管理)3
正当な理由がなければ管理組合が行う専有部分の特別管理を拒否することができない。
ただし、正当な理由の有無にかかわらず、その特別管理拒否を持って管理組合が
支払いをした費用及び団地建物所有者が納付した第25条(管理費等)に定める費用の
返還請求又は分割請求することができない。


※自室の専有部分修繕工事を拒否もできない!、リフォームで先行工事を行ったのに
  先行工事の優遇処置もなく修繕積立金の返還請求もできない。
  また、剥がした壁や床はベニヤ板を貼るだけで、原状回復は行わないので、
  自分でお金を出した行ってくださいと、管理組合は何を考えているのか!!


※訴訟なんか起こす奴はいないから好き勝手!訴訟されれば敗訴なのは分かっている!
その時は金を払えば良いだけだと、発言している管理組合ではどうしようもない!
裁判費用や敗訴の損害賠償金は、我々が積み立てたお金ですよ!!

裁判所の判例では、管理組合側が敗訴しており、損害賠償金を支払えとの判例です。
先行工事者は管理組合に損害賠償訴訟を行いましょう。(訴訟費用は1万円程度です)


※他管理組合の殆どは、修繕積立金を専有部分修繕工事に使う場合は、
リフォーム先行工事者には、優遇処置や修繕積立金の返金処理や原状回復を行っています。

リフォーム先行工事の優遇処置もなく、借入金の返済をリフォーム先行工事者からも
強制徴収するとは、管理組合は団地を廃墟化したいのか!

第21条の2(専有部分の特別管理)4
専有部分の特別管理を行うため、管理組合が必要な金額の負担を求めた場合には
正当な理由の有無にかかわらず、その支払いを拒否することはできない。

とあるが、「第63条(管理費等の過不足)2」とダブっており、21条の2-4は、
借りたお金を強制的に取り立てる、より厳しい言葉になっています。


悪く捕らえると、
借金をしてでも発注工事を増やし、管理会社から袖の下を
貰うことしか考えていないことが伺えますね。


※「第63条 (管理費等の過不足)2」は、不足を生じた場合には、
   その都度必要な金額の負担を求めることが出来る。

※「第21条の2(専有部分の特別管理)2」の修繕積立金を専有部分の修繕に
  充てることが出来るは、一見「弱者救済」に思えるが

 「第21条の2(専有部分の特別管理)4」で正当な理由の有無にかかわらず、
  その支払いを拒否することはできない。とは本末転倒である。

  その方々は、管理費や修繕積立金も払えなくなり何れ競売に掛けられるのか?

専有部分の工事費用がない方のために、修繕積立金で何とかしましょうと甘い言葉で
規約に賛成させて、
借金して工事したので借金した分を強制的に取り立てるぞ!
では、健康食品の無料サンプル品で高価な健康器具や布団を契約させる
詐欺商法と同じですね。

管理費等の遅延損害請求を手短にまとめてみると、

「第62条(管理費等の徴収)2」に期日納付しない場合は、年利20%の
遅延損害金と、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して請求できる。

と書かれている。

追 伸2)法定利率と言うのもあります
法定利率は、契約に利率の定めがない場合や、利息が法律の規定によって生じる場合
(たとえば、不法行為による損害賠償請求権や不当利得の返還請求権などの遅延損害金)
に適用される利率で、2017年に改正
・変動利率(法改正時は年3%)(改正民法404条、附則15条2項)
・3年ごとに1%単位で変動し得る(改正民法404条)

・商事法定利率は廃止(整備法3条)

追  伸)管理費等の督促に関する細則にも
      「(遅延損害金)4条」にも、年利20%の損害金を支払えと
      弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用も加算されると
     !!管理組合も町金になってしまったか!!
※規約に書いてあるので細則に書く必要は無いだろう!理事長のダメ押しか!
  三重に書いて恐怖感を与え徴収しやすくする? 素養の低い管理組合だ!!

  通常は、大筋は規約に詳細は細則にが基本だが、目茶目茶だ!!

・規約改正委員会では、マンション管理士が幾らでも書けますよで、
30%でもいいのと、おいおい法定金利を知らないのか!!

※法定金利を越えた分は返金の対象になるので、訴訟を起こしましょう。

※法定金利やサラ金より高いので、闇金並みの取り立てですね!!
  弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用も加算なんて悪徳ですね!!

  訴訟を起こしても、不当金利で逆に訴えられてしまうぞ!

※2018年の法定金利は、
消費者金融の法定金利、貸付金額が100万以上円超の場合→法定金利15%
遅延損害金も利息と同じように法律によって「制限利率の1.46倍まで」と
決まっており、いろんな遅延損害金も年利14.6%となっているのです。
(税金も滞納すると、年利14.6%の延滞金が発生します)

民度の低い方たちが作る、規約の良い例?悪い例ですね。($・・)/~~~

みなさん、団地内に「団地管理組合」以外に各棟の「棟管理組合」を設置し、
区分所有法の規定内で棟内の管理をできることをご存知でしょうか?


例)不動産関係の権利、未納者の競売、建物の復旧や建替え、共用部分の変更、
ペットなど違反者の訴訟などは、「団地管理組合」で勝手に決めることはできない。
「棟管理組合」が決議しなけれけばいけない。

以下、わかりやすく?内容をまとめてみました。

区分所有法では、
集合住宅(1棟)は所有者全員で管理しなければいけない。(棟)
数棟の建物がある団地は、所有者全員で管理しなければいけない。(団地)
この管理団体組織が管理組合です。

・団地内の土地又は附属施設が数棟の建物の所有者の共有に属するときは、
団地管理組合を構成し管理を行うこととし、その場合は、敷地及び附属施設並びに
団地内の区分所有建物は、各棟の管理組合で管理すべき対象から、原則として
除外されるという関係にあるのです。(法第65条)
・法第66条で団地関係に準用されていない規定に係る事項、つまり、棟ごとにだけ
適用されることとなっている事項については、棟ごとの棟集会で決議をする必要が
あります。


棟別でしか管理できないもの(法第66条で団地関係に準用されていないもの)
についてのみ規約第68条から第76条に必要な定めをし、棟別の管理組合に
おいて管理を行うという構成をとっています。

※区分所有法では、団地管理組合と各棟ごとの管理組合は別々に存在することとあるが、
団地の場合は「団地管理組合」だけが存在している団地がほとんどです。

※公団分譲住宅に係る団地管理組合規約案を譲受人に提示し、決議を経て、通常、
当該分譲住宅名を冠して「○○○団地管理組合」と管理団体を成立させている。

団地の管理に関し、区分所有法第一章の規定を準用していない部分は、棟単位で
処理することとならざるを得ない。
※「団地管理組合」では、対応できない部分があると言うことです。

1)敷地利用権の一体性の原則にかかる規約の設定、変更、廃止に関する業務
   (区分所有法22条)
2)規約共用部分を定める規約の設定、変更、廃止に関する業務(区分所有4条2項)
3)建物の使用方法等に関する義務違反者に対する差止めその他の訴訟の提起
   (区分所有6条、57条~60条)
4)建物の復旧及び建替えに関する業務


上記1から4の法律上の各事項に関しては、団地関係に準用されていない以上、
同一規約になっていても、棟管理組合の中で処理されなければならないであろう。
そのような事項が出て来たときには、当該区分所有建物の区分所有者が集会を
開催するなどして対処が可能であるからである。


公団の分譲した団地の中には、棟独自の管理をしているところも見受けられます。
会計区分についても、修繕積立金が棟と団地の区別なく一緒になっている例も
結構あるようです。

解り難いですが、
・「義務違反者に対する措置」は棟ごとで講じなければなりません。
規約に棟総会に関する定めが全くないのであれば、区分所有法に基づいて手続を
進めていくことになります。

棟集会の招集手続を行い棟集会における特別決議(区分所有法59条の決議)は必須です。

※団地管理組合は、棟居住者の決議を取り実行しているのだろうか?
  棟管理組合から団地管理組合の各種問題について異議申し立ても行えるのか?


・棟別会計は、将来的に移行する方向にある
・建物構造が同一の団地は棟別格差が生じにくい
・環境改善工事費の増え方に差が生じる
・棟別規約の制定や、収支決算/予算の承認等を棟総会で決議

※分譲団地の未来は自然消滅に向かうのかな?

自治会だより「けやきの杜」夏祭り版が届きました。
大規模修繕に関しての問題点なども書かれてますので、
写真をアップしておきます。


理事長が代わってから、自治会に関することは、拒否や無視が多くなり
管理事務所での募金箱さえも置いてはいけないことになってます。


桜祭りや夏祭りなどの協賛には管理組合の名前も載らなくなった
団地内のコミュニティ関連を管理組合はどう考えているのだろうか?
お隣の名前も分からない挨拶もなく、ギクシャクしていく団地を目指してるのか?

それに反して、マンション管理士や管理会社に支払うお金がドンドン増えてます。
これでは、癒着してるのではと疑われて当然ですね。

管理組合の議決書類やアンケートで判断できない場合は「否決」にしてください。
未記入ではすべて賛成になります。だから、問題が起きるのですね!
自治会だより1自治会だより2


「天使の嘆き」で書かれていた再生法とは、正しくは管更生工法と言い、
給水管更生工法(10工法)と排水管更生工法(10工法)があります。

各社独自の技術を持ち、特許も取得されています。

「特定非営利活動法人  日本管更生工業会」があり、全国の管更生工事業者、
約80社の会員により構成されている団体で、管更生技士認定研修会も行ってます。
残念ながら、「管理会社 JS」は会員には登録されておりません。
主な施工先は、学校・官公庁宿舎・公団住宅・病院・マンション・ビル・ホテル等

どのような工法なの?)
・X線撮影によって管内の肉厚状況を、ファイバースコープを挿入し管内部の
  閉塞状況を調査します。抜管半割作業などでネジ部の調査も行います。
・内部の錆や汚れを研磨材を混入した空気流で、研磨して付着物を取り除きます。
・二液性エポキシン樹脂塗料などを環状流によってパイプ内に塗付させていきます。
  塗膜の厚さは0.3~1.0mmで、凹みや小さな穴も埋めて均一にします。
  接合部などや特殊な部分は、樹脂の素材を換えて塗付していきます。
・作業終了後は、膜厚・ファイバースコープ・ピンホール・水質検査を行います。

費用も給配水管交換の半額以下で工期も1・2日ほどです。
当管理組合は内部の錆や汚れだけと対応年数が10年と、選択から省いてますが、
メーカー補償は20年あり実際の対応年数はもっとあるので、
給配水管の外観に大きな損傷が無ければ、選択の余地は十分あります。

※新しい技術は進歩してますので、最新の情報を基に判断しましょう。
  「管理会社 JS」には管更生工法のノウハウはないので、日本管更生工業会の
  会員会社に相談したほうが良いでしょう。

↑このページのトップヘ