村上団地2街区ブログ

千葉県八千代市村上に位置する、村上団地2街区に関する情報を配信してます。

最近、マンション管理の問題が取りざたされており、今までのマンション管理士資格では
対応が難しくなり、「追加研修と試験」で以下の認定証を発行しています。


・「認定マンション管理士証」
マンション管理士が第三者管理者または外部監事に就任し、管理組合の印鑑を預かった
場合は、賠償責任保険制度に加入するという「日本マンション管理士連合会」の制度が
2018年に創設されました。
認定されたマンション管理士のみが適用されます。
マンション住民の高齢化により、これから第三者管理方式が増えてくると思われます。
※不測の事態(管理組合の資金の横領など)にそなえて担保措置(保証制度、保険制度)が
必要との措置(平成23年衆議院通常国会)


認定マンション管理士の研修と効果測定試験を受け、基準点以上であれば
「認定マンション管理士証」が発行されます。

・「診断マンション管理士証」
マンション管理適正化診断サービス診断業務の「診断マンション管理士」と言う
「日本マンション管理士会連合会」の認定証が発行されます。

管理運営状況、修繕計画状況、法定点検・修繕工事のほか、防犯対策、防火管理、保険事故履歴などマンションの管理状況全般を対象に、目視・書類チェック・ヒヤリングを行い、診断結果やアドバイスを記載した診断レポートを提供することにより、管理組合が建物設備や運営等の管理水準の維持・向上を図るための基礎資料として活用できることです。

※これらの認定証を受けていないマンション管理士とは、「外部管理者契約」や
「各種管理契約」は、安易にしない方が良いでしょう。

特に「外部管理者契約」は「認定マンション管理士」でないといけないようです。
上っ面の知識だけで管理組合を食い物にする、悪徳マンション管理士が多いので、
お上や業界がやっと重い腰を上げ、対策を始めたと言うことですね

最近、マンション管理組合を食い物にする悪質コンサルタントの記事が多いので
簡単にまとめてみました。
興味ある方はネットで検索してみてください。

12月1日(土)の日経新聞、12月8日発行の週刊「東洋経済」不適切コンサルの実態では
「悪質」と言っています。
昨年1月、国土交通省がこの問題を認識し、相談窓口の周知を図り表面化しました。
その後、「一般社団法人マンション改修設計コンサルタント協会(MCA)」が発足し、
「管理組合の不利益につながるような第三者との利害関係は持たない」
と倫理規定を打ち出したが、「その中心的な会社が高額のバックマージン!」
※結局、何も変わっていない、よけいにやり方が巧妙になっただけだと!
  !!この様な業界は、まず疑って掛かるのが最善と言うことです!!

今年10月に、「一般社団法人クリーンコンサルタント連合会(CCU)」
発足されましたが、さてどうなることやら?

※管理組合は、高いお金を払わされているだけでなく、工事の手抜きまで悪質コンサルに
  誘導されているのです。
  こんなコンサルは専門家ではなくただの悪質ブローカーです。
  これを放置しておいて、マンション管理の適正化なんて語れませんね。

JSから「団地夏祭り」寄付金の取り扱いも管理事務所窓口の利用を認めないと
  (理事長から、JSからの返答であると)

管理事務所窓口での現金扱い禁止や、自治会に対する不当な扱いが酷くなった。

※自治会から管理会社「JS日本総合住生活株式会社」関東支社 支店長宛へ以下の
  質問状を内容証明で送ったが、いまだ返答も無く無視されたままです。

  (内容は要点だけ手短にまとめたものです)

以下の内容も含め、理事長はJSの指導と説明しているが、本当に居住者のことや
社会貢献を考えてJSが指導したのか?指導されても決めるのは理事長なので

指導に託けた理事長の言い逃れか!!

・今まで何十年も行ってきた、
管理組合事務所のカウンターに置かれていた、
  赤い羽根募金箱の撤去指示は、JSの指示なのか?(理事長はJSの指導と)

・今まで管理事務所で現金払いしていた
「コピー代 10円・集会所使用料 200円・臨時駐車場料 300円」までも
すべて現金支払いは一切受け付けず、振込受領者を持参しないと使用させない
「JS 管理主任」から説明された。振込み手数料が同じくらい掛かるぞ!
JSと理事長は何を考えているのか、子供のイジメと変わらないですね!!

※私が管理費などの引落しで電話確認した内容からすると、指導はしたが決めたのは
  理事長ですと言いたげだった!

  当団地内や近隣地域との連携などコミュニケーションをどう考えているのだろうか!
※現金払い禁止の説明会は、他所の管理組合事務所で、当理事長は欠席で
  当組合員は3名の出席であった。
(事前の通知内容が曖昧で具体的な内容に掛けているため出席者が少ないのでは?)
※「国交省からJSに監督指導」とは、以前の横領事件がまた起きたから窓口支払いは
   駄目なのか?
窓口現金の取り扱いの縮減なので、現金を扱えないのではない!
   UR独立行政法人都市再生機構の子会社で、天下り会社なので改革など期待できないね
   このような管理会社とは契約しないのがよいです。

現行見積より、工事費を少しでも安くと相談した業者の見積書を提出し、
理事長より「マナー違反・規約違反・利益供与」と誹謗・中傷された!

締め切り前の提出であり、少しでも組合費の支出を少なくしたい思いからであり、
見積業者の事務所立ち入りも、事務長に断っており不備な点はありません。


理事長以外から安い見積を出され面白くない!理事長推奨の業者以外へは
決まって貰いたくないのか?リベートを貰っているのか?
理事長がいつも疑われているので、面白くないのかな!

7月に提出した理事辞任届けは、現在まで受理されないで宙に浮いた状態です。
そのほか二人の理事が辞任しても、報告や補充もなく放置状態です。
(二人の理事の方は、引越しや病気のようです)
理事長は、周りの意見も聞かないお山のガキ大将なので困ったものです!!

管理費・修繕積立金を銀行の自動引き落としで支払っていた
銀行を整理するので、違う銀行に指定したら、管理事務所から
対応してませんと言われました。
公共料金やカード会社などの引き落としは大丈夫なのに、JSだけが駄目!!
(JAバンクは、ゆう貯のように全国展開で、規模はメガバンクより大きいかも)

JSに問い合わせしたら、経理の方からJAバンクは対応していないと。
どうすれば良いのかとたずねると、
管理組合によっては、振込みや現金支払いを受け付けてます。
明日、当団地担当者から連絡させますとのことでした。

担当者の話では、管理組合から「規約で決まっているので」と言われていると
規約には書かれてないし、総会で承認されてもいないのではと返答すると
振込みでも良いが、管理組合に相談してくださいとのことでした。
※JSとしては入金されれば良いので管理組合の問題ですと受け取れます。
  JAバンクはね。。。と全然考慮する気配は感じられないでした

管理組合の広報誌では、JSからのマンション委託契約の内容が変更になったためで、
平成30年度より国交省等の監督指導を受け、窓口現金の取り扱いの縮減の申し入れがあり
当理事会で検討した結果これを承認した。内容は4月28日のJS 説明会の通りです。

※JSに監督指導とは、以前の横領事件がまた起きたから窓口支払いは駄目なのか?
寄付金・募金はJSとは関係ないが、管理組合はすべての現金扱いは駄目だと
一寸可笑しいね!!JSにいいように踊らされてるね!!縮減なので絶対ではない!!
管理組合は、引き落とし銀行の検討などしてないのだろうね。

※規約62条では、各自開設する預金口座から口座振替の方法により
  第64条に定める口座に受け入れることとし。。。。。
第64条(預金口座の開設)管理組合の預金口座を開設するものとする。

JS(委託先)に振り込めとは書かれてないですね。管理組合の預金口座への口座振替ですよ!
(振替依頼用紙の振込み先は日本総合住生活(株)になっています)
管理組合は、自動引き落とし出来ない年寄りから管理費・修繕積立金を滞納させ、
競売に掛けて年寄りを追い出したいのかね。
JSでは振替用紙などの振り込みは、禁止ではないので融通を利かせて貰いたいね。

お年寄りや体の不自由な方の配慮もあって良いのではないだろうか!
最近の管理組合は視点が狭いのか、配慮が全然ないですね!!


※年金受給者などお年寄りは、行動範囲が狭くなるので銀行間のお金の移動は
    大変になります。なので年金振込み銀行から引き落とされるのが一番好まれますね。
    また、所有者が亡くなると口座が凍結され、引き落としが出来なくなります。
    その時はどうするのか!連絡先にも連絡が付かない場合を考慮すると
    規約に追記しておかないと、高齢者追い出し管理組合になってしまいますね。


取扱金融機関)
銀行:ゆうちょ、みずほ、三菱東京UFJ、三井住友、りそな、埼玉りそな、七十七、
      常陽、武蔵野、千葉、千葉興業、東京都民、横浜、山梨中央、スルガ、
      三井住友信託、東和、京葉、東日本、東京スター、神奈川、八千代、
信用金庫:埼玉県、千葉、横浜、かながわ、湘南、川崎、朝日、東京東、西部
          城南、城北、巣鴨、青梅、多摩

管理組合から「JSリーフレット会員セット」配布のお知らせが
何だろうと? 3ページもあるが理解が出来ませんでしたが、

停電・水漏れ・配水管の詰まりの緊急センターなどの連絡は今まで同様ですと
何を言いたいのか伝わってこない!

「JSリリーフガイドブック」と「MEMBERS CARDと仮パスワード」が届いた。
管理組合様との団体契約により、会員制生活サポートサービス「JSリリーフ」が
ご利用いただけます。

内容を見て、やっと理解が出来ました。!
※簡単にまとめると、通販カタログ的なものです。
  !!勝手に余計な通販契約するなよ!!
  殆どが他業者の仲介サービスの取次ぎです。(会員特典の値引きはあります)

・福祉用レンタル・生協・家電レンタル・クリーニング・リフォーム・引越し
・家事代行・食材食品の配達・レンタカー・ツアー旅行
・電話相談・防災防犯・セレモニー・小修理・保険取扱い

※公園での規制については管理組合署名、JSリリーフの契約は理事長署名なので
  理事長はJSから袖の下でも貰っているのかな?

1街区や3街区の方から、2街区は破綻寸前みたいねと言われたそうです。
悪い情報はすぐ伝わるようで、管理組合としては恥ずかしいですね。

こう言う話は、管理組合にも伝わっている筈だが、改善提案を行おうとする
理事は居ないのだろうか?理事長ベッタリの民度が低い理事が大半なのか!!

5月の総会で決まった、大規模工事の設計説明会はどうなっているのか?
「天使の声 組合の公金が危ない」などで批判が出始めたので、
質疑応答の内容や見直し検討でもしているのか?

2018年9月18日付けが棟 階段下の掲示板に、
「バットでボールを打つのは、あぶないのでやめましょう。」
お知らせの張り紙が、管理組合名で貼られていました。
今回は、理事長名でのお知らせではないのですね。
理事長名だと自分が責められるので嫌なのかな?

※管理者(理事長)署名が無いが有効なのかな?

このような、身近な生活環境に関する内容が一番大事なのではないですか

※公園に「バットでボールを打つのは、あぶないのでやめましょう。」の
  看板が金網に取り付けられていました。

  これでも、サッカーボール蹴りやグローブとボールで壁投げをしてます。
  事故が起きても分からない子供たちなのでしょうね。
※最近、小さな子供たちが滑り台などで遊び始めましたが、まだボール遊びが
  テニスの壁うちもどこへ飛ぶか分からないので駄目でしょう!
  (野球・テニス・サッカーなどは駄目でしょう)

※公園でのボール遊びに関しては、
  私が「規約改正検討委員」(平成28年)の時に提案し無視された内容です。
  事故が起きてからでは遅いのです!!
・公園でのボール蹴り、壁打ち、壁投げなど夜間早朝禁止など
  (野球・テニス・サッカーなど)小学低学年まで
  事故による高額慰謝料請求が発生しておりボール遊びは全面禁止とする。
  ボール遊びをしていると、危ないので他の幼児が遊びに来なくなる。
  公園利用者は他の利用者や近隣住民の迷惑にならないよう気をつけること。
※規約(細則)に追加承認を受けなくても実行して良いのかな?

最悪1億円の慰謝料
を請求されることもあります。
自転車の追突事故に関しても同じです。
※子供の事故での慰謝料請求は親御さんに請求されます。
ボール遊び1
例)
小6男児が蹴ったサッカーボールが当たりバイク転倒して、
入院し死亡で1,180万円の慰謝料され、
施設管理者も訴訟される可能性あり

※看板などで、注意を促すことが一番の方法でしょう。
  野球のボールやテニス・サッカーなど壁蹴り騒音も問題になっている。
  最近は自転車事故での高額慰謝料請求され自己破産申告が増えている。

2009年から国が模索し始め「理事長のアウトソーシング」マンション管理組合の
適切な「維持管理」や「再生」のための手法の一つとして、「第三者管理者方式」の
事例が紹介されていました。

「区分所有者主体の理事会方式」から「理事長(管理者)を外部の専門家へお願いし、
理事会を廃止する方式で、プロの管理者(理事長)に報酬を支払って任せる運営へと
切り替えることです。(運営管理の負担をお金で解決すると言うことです)


・現行の標準管理規約では、
第 34 条(専門的知識を有する者の活用)は、専門家と顧問契約やコンサルティング
契約を結んで、相談、助言を求めることを念頭に置いた規定である。
第 35 条(役員)では、役員は区分所有者に限定されており、外部の専門家が
就任することは想定されていない。

・第三者管理者方式とは、
「区分所有者全員で行うべき管理組合の運営について、区分所有者以外の第三者に
管理者としての権限を与えることで円滑に行うことを目的とした方式」です。
「理事長を所有者から選ばず、外部のプロに任せよう」(当然報酬が発生)という考えで、
輪番制で「次の理事は自分の番かな。。。」という話がなくなるわけです。

 外部の専門家が管理組合の役員に就任するパターン
①  理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
②  外部管理者理事会監督型
③  外部管理者総会監督型


※理事長に就任する外部専門家としての具体的な業務内容の例
・総会・理事会の議長(代理出席不可)、組合員からの相談対応、 管理業者への指示
・規約違反者等への警告等、規約改正・訴訟追行の場合の弁護士への相談・出廷
・長期修繕計画見直し、修繕積立金の引上げ等に向けた提案・管理業者等との調整
・大規模修繕工事に係る設計会社等との調整・災害等緊急時の保存行為の決定  等

詳細は、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会報告書」や
                「外部専門家の活用ガイドライン」をご覧下さい。


国交省の識者会議では、「理事長」や「管理者」として活用する場合の、実務的な
留意点や想定される運用例をまとめると、マンション管理士、弁護士、税理士、
司法書士、建築士などの専門家でも不適格のようで、新たに資格を新設するのか?

※個人的には、中小企業診断士(もう少し簡易)に各種資格がプラスされた
    新たな資格設けるのが、適切かなと思っています。


外部専門家を、顧問・アドバイザー・コンサルタントであれば、マンション管理士、
弁護士、税理士、司法書士、建築士などの専門家でも適格とされている。

※居住者が管理にもっと関心を持つことが大事なのですがね!!

  また、業務委託契約書と規約をシッカリ作成しないと食い物にされてしまいます。
※現在、マンション管理士との契約は、本当に外部管理者として契約してるのか?
  顧問やコンサルタントで契約なのかどちらなのだろう?規約違反にあたるかな?
(広報誌では最初は顧問で途中で外部管理者に代わっているが)
訴訟の場合、理事長の名前が訴状に書かれるのが嫌だからとすれば、
業務制約の外部管理者なのか?また、足元を見られて誤魔化されてるのか?
それだけの外部管理者なら誰でも良いのでは!私が名前貸してあげようか (^^♪

※外部専門家の選任手続等に関して、細則に定めてないと大変なことになりそうです。
  指定マンション管理士の名前は必要だが、事務所名のみで契約しているのは可笑しい。
例では、マンション管理士、〇〇士又は○○士である者
        業務内容も細則や契約書にシッカリ纏めておくこと。

外部管理者の権限の制限、代表権の制限、一定額以上の支出を伴う契約行為の厳格化
解任を可能としておくための措置、利益を損なう行為などまとめるのが大変です。

良く理解しないで契約してしますと、本当に大変なことになってしまいますね!

第21条の2(専有部分の特別管理)3
正当な理由がなければ管理組合が行う専有部分の特別管理を拒否することができない。
ただし、正当な理由の有無にかかわらず、その特別管理拒否を持って管理組合が
支払いをした費用及び団地建物所有者が納付した第25条(管理費等)に定める費用の
返還請求又は分割請求することができない。


※自室の専有部分修繕工事を拒否もできない!、リフォームで先行工事を行ったのに
  先行工事の優遇処置もなく修繕積立金の返還請求もできない。
  また、剥がした壁や床はベニヤ板を貼るだけで、原状回復は行わないので、
  自分でお金を出した行ってくださいと、管理組合は何を考えているのか!!


※訴訟なんか起こす奴はいないから好き勝手!訴訟されれば敗訴なのは分かっている!
その時は金を払えば良いだけだと、発言している管理組合ではどうしようもない!
裁判費用や敗訴の損害賠償金は、我々が積み立てたお金ですよ!!

裁判所の判例では、管理組合側が敗訴しており、損害賠償金を支払えとの判例です。
先行工事者は管理組合に損害賠償訴訟を行いましょう。(訴訟費用は1万円程度です)


※他管理組合の殆どは、修繕積立金を専有部分修繕工事に使う場合は、
リフォーム先行工事者には、優遇処置や修繕積立金の返金処理や原状回復を行っています。

リフォーム先行工事の優遇処置もなく、借入金の返済をリフォーム先行工事者からも
強制徴収するとは、管理組合は団地を廃墟化したいのか!

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