村上団地2街区ブログ

千葉県八千代市村上に位置する、村上団地2街区に関する情報を配信してます。

みなさん、団地内に「団地管理組合」以外に各棟の「棟管理組合」を設置し、
区分所有法の規定内で棟内の管理をできることをご存知でしょうか?


例)不動産関係の権利、未納者の競売、建物の復旧や建替え、共用部分の変更、
ペットなど違反者の訴訟などは、「団地管理組合」で勝手に決めることはできない。
「棟管理組合」が決議しなけれけばいけない。

以下、わかりやすく?内容をまとめてみました。

区分所有法では、
集合住宅(1棟)は所有者全員で管理しなければいけない。(棟)
数棟の建物がある団地は、所有者全員で管理しなければいけない。(団地)
この管理団体組織が管理組合です。

・団地内の土地又は附属施設が数棟の建物の所有者の共有に属するときは、
団地管理組合を構成し管理を行うこととし、その場合は、敷地及び附属施設並びに
団地内の区分所有建物は、各棟の管理組合で管理すべき対象から、原則として
除外されるという関係にあるのです。(法第65条)
・法第66条で団地関係に準用されていない規定に係る事項、つまり、棟ごとにだけ
適用されることとなっている事項については、棟ごとの棟集会で決議をする必要が
あります。


棟別でしか管理できないもの(法第66条で団地関係に準用されていないもの)
についてのみ規約第68条から第76条に必要な定めをし、棟別の管理組合に
おいて管理を行うという構成をとっています。

※区分所有法では、団地管理組合と各棟ごとの管理組合は別々に存在することとあるが、
団地の場合は「団地管理組合」だけが存在している団地がほとんどです。

※公団分譲住宅に係る団地管理組合規約案を譲受人に提示し、決議を経て、通常、
当該分譲住宅名を冠して「○○○団地管理組合」と管理団体を成立させている。

団地の管理に関し、区分所有法第一章の規定を準用していない部分は、棟単位で
処理することとならざるを得ない。
※「団地管理組合」では、対応できない部分があると言うことです。

1)敷地利用権の一体性の原則にかかる規約の設定、変更、廃止に関する業務
   (区分所有法22条)
2)規約共用部分を定める規約の設定、変更、廃止に関する業務(区分所有4条2項)
3)建物の使用方法等に関する義務違反者に対する差止めその他の訴訟の提起
   (区分所有6条、57条~60条)
4)建物の復旧及び建替えに関する業務


上記1から4の法律上の各事項に関しては、団地関係に準用されていない以上、
同一規約になっていても、棟管理組合の中で処理されなければならないであろう。
そのような事項が出て来たときには、当該区分所有建物の区分所有者が集会を
開催するなどして対処が可能であるからである。


公団の分譲した団地の中には、棟独自の管理をしているところも見受けられます。
会計区分についても、修繕積立金が棟と団地の区別なく一緒になっている例も
結構あるようです。

解り難いですが、
・「義務違反者に対する措置」は棟ごとで講じなければなりません。
規約に棟総会に関する定めが全くないのであれば、区分所有法に基づいて手続を
進めていくことになります。

棟集会の招集手続を行い棟集会における特別決議(区分所有法59条の決議)は必須です。

※団地管理組合は、棟居住者の決議を取り実行しているのだろうか?
  棟管理組合から団地管理組合の各種問題について異議申し立ても行えるのか?


・棟別会計は、将来的に移行する方向にある
・建物構造が同一の団地は棟別格差が生じにくい
・環境改善工事費の増え方に差が生じる
・棟別規約の制定や、収支決算/予算の承認等を棟総会で決議

※分譲団地の未来は自然消滅に向かうのかな?

自治会だより「けやきの杜」夏祭り版が届きました。
大規模修繕に関しての問題点なども書かれてますので、
写真をアップしておきます。


理事長が代わってから、自治会に関することは、拒否や無視が多くなり
管理事務所での募金箱さえも置いてはいけないことになってます。


桜祭りや夏祭りなどの協賛には管理組合の名前も載らなくなった
団地内のコミュニティ関連を管理組合はどう考えているのだろうか?
お隣の名前も分からない挨拶もなく、ギクシャクしていく団地を目指してるのか?

それに反して、マンション管理士や管理会社に支払うお金がドンドン増えてます。
これでは、癒着してるのではと疑われて当然ですね。

管理組合の議決書類やアンケートで判断できない場合は「否決」にしてください。
未記入ではすべて賛成になります。だから、問題が起きるのですね!
自治会だより1自治会だより2


「天使の嘆き」で書かれていた再生法とは、正しくは管更生工法と言い、
給水管更生工法(10工法)と排水管更生工法(10工法)があります。

各社独自の技術を持ち、特許も取得されています。

「特定非営利活動法人  日本管更生工業会」があり、全国の管更生工事業者、
約80社の会員により構成されている団体で、管更生技士認定研修会も行ってます。
残念ながら、「管理会社 JS」は会員には登録されておりません。
主な施工先は、学校・官公庁宿舎・公団住宅・病院・マンション・ビル・ホテル等

どのような工法なの?)
・X線撮影によって管内の肉厚状況を、ファイバースコープを挿入し管内部の
  閉塞状況を調査します。抜管半割作業などでネジ部の調査も行います。
・内部の錆や汚れを研磨材を混入した空気流で、研磨して付着物を取り除きます。
・二液性エポキシン樹脂塗料などを環状流によってパイプ内に塗付させていきます。
  塗膜の厚さは0.3~1.0mmで、凹みや小さな穴も埋めて均一にします。
  接合部などや特殊な部分は、樹脂の素材を換えて塗付していきます。
・作業終了後は、膜厚・ファイバースコープ・ピンホール・水質検査を行います。

費用も給配水管交換の半額以下で工期も1・2日ほどです。
当管理組合は内部の錆や汚れだけと対応年数が10年と、選択から省いてますが、
メーカー補償は20年あり実際の対応年数はもっとあるので、
給配水管の外観に大きな損傷が無ければ、選択の余地は十分あります。

※新しい技術は進歩してますので、最新の情報を基に判断しましょう。
  「管理会社 JS」には管更生工法のノウハウはないので、日本管更生工業会の
  会員会社に相談したほうが良いでしょう。

今日、「天使の声  組合の公金が危ない」と書かれた内容が
団地内の何箇所かの掲示板に貼られていたようです。

周り回って写真を入手したのでアップしておきます。
1枚だと大きいので、2枚に分割しました。

※以下の考察はいかがでしょうか  (^^ゞ
・反対派を一掃するための自作自演との考えはどうだろうか?
・「天使の嘆き」は「天使の声」の模倣犯との考えはどうだろうか?
    両方の文言や印刷されている字体が微妙に違うのです。

※追伸 6/29 警告文の写真アップ
野外掲示板4箇所に管理組合からの警告文が張り出されました。
警察署で犯罪として捜査を進めている、犯人が明らかになった場合は
民事訴訟を検討いたします。
どろ舟から早く逃げ出さないと駄目だ!

2街区ブログの内容にプラスアルファされ、より詳しく書かれてます。
周りから火の手が少しずつ上がってきたかな?
天使の声a天使の声b警告文
※追伸「ご協力のお願い」の張り紙が各階段の掲示板に貼ってありました。
犯人探しは警察任せておけば良いのではないですか。
ほとんどの方は、「天使の声」の張り紙は見てませんよ!
(私も知らなかったのですから!掲示板は殆どみません!)
あまり躍起になると事実だと疑われ逆効果ですよ!!
まずは、疑惑を持たれた事に対して、謝罪の言葉が何もありません。
謙虚な姿勢で、俯瞰的にみて判断しなさい!

※追伸)7/3「天使の嘆き」が郵便受けに投函されていた。
全戸の郵便受けに投函されたのかな?
最後に、この村上団地2街区ブログが紹介されていた! (^^ゞ
一応写真をアップしておきます。
お山のガキ大将はやめて!謙虚な姿勢になり、お互い仲良くしてください!!
犯人探しs天使の嘆きs
こりゃーーー理事の方も気をつけないと火傷を負いそうですね!

平成31年2月オープン予定の「村上地域密着型特別養護老人ホーム」の
パンフレット(暫定版)をアップしておきます。

(現在建築中の為、ご紹介出来る情報は限られています)
特養固定29床と短期入所10床のようです。
PDFビューアがインストールされていればクリックしてご覧いただけます。
暫定カタログです!クリックで見れます!

村上団地2街区ブログで検索していたら、以下のような内容があったので
参考まで、アップしておきます。

八千代市のUR村上団地でも<団地再生集約問題>で説明会が開催されました。
現在市議会議員他で組織の立ち上げに精力的に活動しています。
館ヶ丘の失敗を繰り返さないように<オール八千代>で対応していただきたいと
願っています。

※「団地再生集約」とは、収益本位で解体して敷地の売却、建て替え計画
  居住者の移転先や費用の問題などで、URの強硬な姿勢に強く反発、十分な話し合いを
  要求し、説明会を中止させました。

※以下の耐震不足の補修より取壊したほうが良いとの判断かな?

耐震不足で工事計画)
2街区の高層住宅2棟が<耐震不足?>で、改修工事が計画されているようだが
<地盤>は、大丈夫なのかな?
地図を丁寧に眺めていると・・自宅至近の場所でも懸念される建物が2棟ある
隣の3街区では、懸念される?4棟がある

他の団地でも理事長に内容証明郵便で郵送)
小生は、理事長宛に数回要望書や内容証明を送付して・証拠を残している。
後日・・言った言わない・・聞いていない・・にならないようにしている。

※私と同じ思考の方ですね。  (~_~;)

管理組合の広報6月号がきましたが、何時ものとおり内容は薄っぺらでした。
総会開催報告は、外部管理者の代理人が出席と賛否の集計で承認されましただけ!
高い金を出して契約しているのに資格のない代理人では意味がないだろう!

また、議案書の一部に誤りがあり、修正した収支予算書の添付が届いた。
これは、総会で指摘されて誤りを認めた内容です。
貴重な意見や指摘がありましたとは一言も書かれていません!


なんと失礼な理事長や理事たちだろ
自分たちに都合の悪い内容は微塵たりとも公開せず、
都合が悪くなれば後だしジャンケンの理事長・理事会です。

あとは、理事会や棟委員会を開きましただけで、
書くことが無いのか写真を入れて空きスペースを補ってます。
本当に民度が低い方たちです!!

「組合員等要望事項連絡書」とは、管理事務所の窓口業務の範囲を超えるため対応が
出来ない場合には、「組合員等要望事項連絡書」を渡すので提出するようにと。
「組合員等要望事項連絡書」があった場合は、理事会で検討するとのことです。

管理事務所の窓口で取合ってくれない場合は、「組合員等要望事項連絡書」で
提出するのでと言って用紙を貰って提出すれば良いと言うことか。
届いた届いてないとなるから内容証明郵便で送らないと駄目かな  (^^♪


組合員等要望事項連絡書」があると言うことは、いままで聞いたことがない!
今まで、管理事務所で取り合ってもらえなかったので、管理組合あてに書面で
提出したが一度も返答はなかった。


規約委員会の席では、管理事務所に言っても理事会には伝わらないと。
内容証明郵便で送らないと何もしないのかと言ってやった!
また、「組合員等要望事項連絡書」があるなど一言も出なかった。
広報誌にも書かれてないので、ほとんどの方は知らないのではないか?
何時もの苦し紛れの後だしかな?


以上の内容は、管理組合への質問状の理事長回答のようだが、
理事長は都合が悪くなると、何時も後出しジャンケンで逃げるな。

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